6·18 搞 不 定 樓 市

6·18 搞 不 定 樓 市

這是嚴肅君的第 548 篇推送

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去年我們說《這套6·18的房子,等不到雙11》,那個時候正在發生的是,六環房價全面站上6萬+,漲價去庫存。

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而今年,我們卻只能說,6·18也搞不定樓市。

本站房產數據中心統計顯示,2022年前5月北京新房市場成交整體趨冷,在最近的一次集中供地中,甚至等來了“官方價格”的首次下調。

但就像不管經濟再不好,依然會有熱銷品,比如口紅,還有豪宅。

01

貴的,往往纔有價值

頂流樓盤,只有牛市。

嚴肅君統計了今年前5月北京新房網籤數據,排名靠前的有—

海淀五環學府壹號院開盤選房持續11個小時,幾乎一夜清盤。緊隨其後開盤的圓明天頌開盤去化95%。

再往前,東城二環永定府、天壇府,都是霸榜網籤金額TOP5的項目。

注:統計時間2022.1.1-2022.5.31

上個月開盤尚未網籤的,海淀四環新房中建壹品·學府公館714套住宅10小時售罄,銷售額119億,直接創下2022年北京新房市場單日銷售記錄。

在北京,優質新房項目正快速出清,即便手握1000萬想上車也要靠運氣。

而這些優質項目的特質也很明顯,要麼是絕對好的地段,要麼是一二手房倒掛明顯,8.9W買的不只是海淀,還是上地。

有錢人的消費邏輯—貴不是問題,只爲價值買單。

樓市的另一面是,目前五環內外還有一批千萬級新房項目,但也的確沒有形成上文中那樣的現象級銷售。

根本原因在於,地段與房價在購房者心中不匹配。甚至有購房者直言,“1000萬在北京買不到好房子”。

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典型如朝陽某五環板塊,區域內戶型面積120平起步,總價千萬起。新入場選手直接將最小面積段下探到102平,減小銷售壓力。

02

大盤起不來,個股跑不動

除了頭部頂流,我們更應該看看市場大部分樓盤現狀。

整體大盤看,北京新房市場有點冷。前5月新房成交套數僅爲去年7成,成交金額不足8成。

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區域上順義網籤2097套成交第一,看成績很不錯,不過嚴肅君仔細看了下個股,網籤金額top10選手平均去化不足5成。

只能說,近兩年順義供應量太大。

聚焦到集中供地出讓項目,開盤半年以上一共有29個,其中,多達15個項目網籤不足百套,甚至還有3個樓盤網籤僅個位數。

疫情+經濟下行的環境下,購房者持幣觀望情緒漸濃。

情緒傳導至土地端,等來了北京新房“官方價格”首次下降。

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豐臺龍湖+京能北宮鎮東河沿地塊,銷售指導價6.5萬/平,該區域內去年一批次入市地塊項目銷售指導價6.8萬/平,每平直降3000元。

昌平華潤平西府地塊銷售指導價6萬/平,此前入市地塊項目銷售指導價6.3萬/平,同樣降了3000元。

對購房者來說,相同片區有了更多選擇,而對開發商來說,幾家歡喜幾家愁。

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03

滿300-50 地產圈要不起

今年618,電商平臺打出了“滿300-50”的促銷優惠,樓市卻跟不起。

一方面,樓盤沒有利潤空間降價促銷。

要知道,開發商現金流大頭都來自售樓回款,加上融資渠道縮窄,開發商資金壓力很大。

自2021年集中供地+限制銷售指導價以來,土地利潤率走低。房地差只有1.5萬/平的地塊不在少數,跑的快還能掙個辛苦錢,要是跑不快……

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“活下去”,今年成了開發商的第一要義。加速快跑,以求更多可能性。

去年長安悅璽拿地78天實現動工,今年一批次項目中海滙智裡、和悅華錦·悅境拿地55天實現開盤銷售。

到今年二批次,中海+石泰拿下石景山衙門口地塊後隨即發佈了項目產品系。

沒有最快,只有更快。

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另一方面,即便降價也賣不動。

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比如青龍湖某限競房項目端午推出“部分房源89折”優惠;朝陽孫河項目6·18“每套直惠318萬”;豐臺豪宅某府特惠房源降價300萬等等。

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優惠拉動銷量的前提是,項目有足夠的熱度,購房者認可,才能在優惠活動下催促下定。

問題在於,沒有前提,也沒有買房信心。

那麼,北京新房市場會一直冷下去嗎?有人說“除非放鬆限購”。

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全國鬆綁樓市的氣氛已經烘托起來,據統計,前5月已有120城出手調控樓市,鬆綁限購、停止限售、降低首付比例、提高公積金貸款額度、二孩三孩家庭給房票等等。

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北京不跟一把?跟了,“提高公積金租房提取比例、因疫情影響還不上房貸不收罰息”。

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僅此而已。

互動時刻:

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法國遊戲發行商 Microids 宣佈旗下點擊解謎遊戲《西伯利亞》、《西伯利亞2》於 Steam 平臺限時免費領取,限免時間至 9 月 30 日凌晨 1 點爲止,遊戲僅支援英文字幕。

《西伯利亞》(Syberia)爲固定視角 3D 解謎冒險遊戲,以西伯利亞爲舞臺,描述紐約律師「凱特」在這片寒冷大陸上探索的冒險旅程。

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《西伯利亞》系列在 2002 年推出首部作品,續作分別於 2004 、2017 年發行,而最新作品《西伯利亞:以前世界》(Syberia: The World Before)預計將於今年 12 月發售。

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項目位於豐臺區花鄉街道,四至爲東至規劃教育用地、北至現狀郭公莊北街(規劃郭公莊一號路)、西至現狀幸福家園西路(規劃四合莊西路)、南至本項目1518-629地塊B4 綜合性商業金融服務業用地,建設用地面積約4.9公頃。

項目共規劃16棟住宅樓,8-18層,容積率2.5,綠化率30%,其中東西兩側均爲獨棟住宅樓,共7棟~共計840套房源,項目指導價9.2萬/平方米。

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項目西北側是同時期土拍的中海614地塊,設計方案之前也公示過了,項目分爲東西兩塊,東邊有7棟住宅樓,西邊有3棟住宅樓。

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但兩個項目面積段均未公佈,一起期待一下吧~~

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鄰居透天才買2年就要賣 1原因想平價賣他遭勸阻:千萬不可

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原PO說鄰居想賣掉纔買兩年的透天厝,但因爲要先繳100萬,因此問他願不願意便宜買下來。示意圖/ingimage

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通常買房有兩種用途,多數人是買來自住,也有人當作投資工具,但爲了打炒房,政府也祭出不少限制。有網友透露鄰居的房子纔買兩年就想賣掉,但因爲得先繳100萬元,因此想問他願不願意平價買下來並吸收這100萬,但鄉民們紛紛勸阻並指這是違法行爲。

原PO在臉書「買房知識家 A你的Q」寫道,鄰居買了一間透天厝,才短短兩年就想要賣掉,但如果要賣就得要繳100萬給政府,因此對方問原PO要不要把這個稅吃下來,也就是房子平價賣給他,他再私下匯錢給鄰居就好,但問題是如果之後要賣房的話,原PO就得繳這100萬元,這讓他有點猶豫,「請問這100萬我該吸收嗎?萬一他說給我後繳這個要收錢,給他多少合理?」

近身保镖

不少人直言這是違法行爲,勸原PO放棄,「這個是作價行爲,來規避房地合一稅,沒有合不合理,因爲都是不合法的」、「這個有檢舉獎金可以拿的樣子,要小心賠了夫人又折兵」、「我覺得你應該要先去弄清楚房地合一稅吧,這些都是違反法律的行爲好嗎?別傻了,你可能會賺啦,賺不多,但承擔法律的風險很大」、「我先說,房地合一稅逃漏稅罰漏稅額1-3倍,簡單來說,如果他獲利100萬,他要被罰1-300萬,但是是罰他,與你無關。還有是詐欺還有使公務人員登載不實罪,還有以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者,處五年以下有期徒刑,併科新臺幣一千萬元以下罰金,但你也有可能吃上詐欺的官司」。

政府爲了遏止炒房歪風,祭出了房地合一稅2.0,民衆持有房產的時間越短,課徵稅率就越高,持有2年內課稅45%、超過2年未逾5年課稅35%、超過5年未逾10年課稅20%、超過10年課稅15%。至於非境內居住者,持有不動產2年內稅率45%、超過2年35%。

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「新高鐵」東向可遠眺水岸風光,享受超過200米的藍、綠帶生態。業者提供

住家環境擁綠爲王已成顯學,緊鄰公園第一排也不再是市場唯一選項,臺中市今年下半年超大基地新案競出,如「達麗新高鐵」、「雙橡園4117」、「豐邑太原YES」,基地面積皆超過4,000坪,建商規劃私家大花園,打造「家在公園裡」的零距離綠意景觀,居住氛圍與房產價值更上一層,大獲市場青睞。

其中,位在臺中高鐵站正前方、出站即到家的達麗建設(6177)與白天鵝建設合作新案「新高鐵」,基地面積4,584坪留設約1,700坪中庭綠地花園,中庭棟距最長達80米,開闊式建築配置,讓住戶都能享有中庭景觀與採光通風性。

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「達麗新高鐵」現場專案指出,達麗建設的開發觸角遍及海內外,將多元化的建築設計概念與綠覆景觀想法導入高鐵新案中,委由澳洲設計團隊PTW量身打造區域最高28層地標建築,可遠眺筏子溪水岸風光與七期百萬夜景,未來落成後,還能一覽4.8萬坪的臺中高鐵娛樂購物城,以山、雲、水三大設計元素呈現的城區,以及近2萬坪的景觀綠帶。

而根據臺中市都市計劃書內容,總計劃面積達273.35公頃的臺中高鐵特區,劃設了河川區、河川兼道路區等土地使用項目有20.71公頃,加上公園、兒童遊樂區、農業區、綠地區等合計有43.2公頃,佔整體計劃面積15.8%,是臺中14期公共綠地面積12.9公頃的三倍之多。水岸藍帶除了具景觀視野之外,更有降溫引風的氣候調節功能。

由於「達麗新高鐵」基地位置極佳,以及全臺最大的臺中高鐵娛樂購物城帶動,加上開發單位達麗建設、白天鵝建設在全臺各地累積的品牌聲量與已購客羣,新案尚未正式公開就已詢問不斷,住宅產品規劃22至46坪,小坪數易入手也是高人氣的原因之一。

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此外,位在水湳單元八的「雙橡園4117」,基地面積4,117坪,規劃3,500坪私有花園,樓高41層的超高層建築,更能居高臨下欣賞水湳中央公園的綠海景緻,是近期備受矚目的豪宅新案,住家產品規劃約49坪,預期將再創區域天花板價。

北屯14單元的「豐邑太原YES」,也是近期討論度極高的超大基地新案,建案基地原爲中部知名的太原夜市用地,開發基地達6,200坪,規劃有3,600坪私家花園與豐富公設,根據實價登錄,住家最高單價已來到每坪58.7萬元。

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臺中市建築經營協會市場資訊主委白洪章說,全球親綠趨勢使得開發商更加註重人居環境,自發性提升綠覆設置,對城市、居民而言都是正面效益,而建案講求綠化越趨普及,也讓購屋者能有更多元產品可選擇,不再是高價住宅專有。

臺中超大基地「造綠」新案一覽。資料來源:各建商及市調

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《Apex英雄》首位跨性別英雄「催化姬」登場 官方解釋人物設計緣由

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《APEX英雄》第 15 季新增的角色「催化姬」從先前釋出的預告片來看,她擁有操控鐵磁流體的能力,能夠瓦解部分英雄的偵查技能。而且這同時也是開發商 Respawn Entertainment 與多元性別反詆譭聯盟 GLAAD 組織內的跨性別員工共同開發的角色。

催化姬的首席設計師 Ashley Reed 則表示,整個遊戲社羣對這個新的跨性別英雄非常歡迎,至今已經有許多粉絲創作的同人圖出現在網路上。雖然他們的確也收到不少惡意的留言,但那些期待催化姬與其他英雄互動的粉絲遠遠超過無法接受的人。

遊戲內其他英雄的性別認同通常是透過遊戲裡或社羣上的小故事揭露,但催化姬非常不同,她在預告片中毫不掩飾地說到自己的性別轉換的事。Reed 對此說明這是跨性別開發者、顧問兼配音演員身分的 Meli Grant 所要求。

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圖/Apex

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這也並非 Respawn 第一次涉足多元性別領域,很多人可能不知道,直布羅陀是同性戀者,而尋血犬則是非二元性別者。Reed 強調,他們一直在突顯每個角色的自我認同,但同時她也不希望催化姬的跨性別身分成爲她的全部,催化姬還有更多有趣的性格特質,像懶惰、煮飯很難吃之類的等着大家去發掘。

圖/Apex

催化姬的戰術技能也已經公開,丟出鐵磁流體,當敵人靠近時即可變爲尖刺造成傷害。被動則可以重新加固已經被破壞的門。大絕「遮天蓋地」則會升起一堵黑牆,敵人若穿過會造成視野上的限制和緩速。

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圖/Apex

設計工程師對催化姬的技能說明,在開發角色的新技能時,他們希望的是新英雄能擁有自己獨特的原創性,像她的大招,會降下一堵黑牆,可以阻擋敵人的視野,但卻無法抵擋子彈。不過他也提到,自從他們第一次提出大招的概念以來,他們又大幅加長、加高了她的牆壁,因此催化姬將會比我們現在看到的更加強勢。

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圖/Apex

《APEX英雄》第15賽季大型改版,將加入新地圖「殘月」、新英雄「催化姬」,遊戲將在 11 月 1 日進行更新。

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以領銜製作《死亡擱淺》及《潛龍諜影》系列聞名的小島秀夫,昨(26)日突然以英文、日文同步分享過去放棄某項遊戲開發計劃的經驗。他曾經計劃過一款風格十分接近 Amazon Prime Video 改編同名漫畫的超級英雄影集《黑袍糾察隊》(The Boys) 的遊戲概念,但最終也因爲與這部影集太過相似,而遭到了捨棄。

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圖/KOJIMA PRODUCTIONS/遊戲角落

根據小島秀夫個人 Twitter 公開的內容,當時在看了《黑袍糾察隊》第一季的第 8 集後,由於「超級英雄與人類對抗的反英雄故事」概念相似,導致他只能「暫時擱置」原本的遊戲計劃,雖然他強調自己的計劃有着完全不同的「背景、核心概念與梗的特色」,至於故事則聚焦在一支神秘的「特別調查小隊」決定起身對抗在幕後操作一切的傳奇超級英雄們。

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此外,他原本還希望能讓《死亡擱淺》中合作過、飾演「克里夫·昂格」(Cliff Unger)的丹麥影星邁茲.米克森 (Mads Mikkelsen) 主演這款遊戲。

另一方面,就在 6 月稍早的 Xbox & Bethesda 發表會上,微軟驚喜宣佈了他們將會與小島製作工作室展開合作,一同打造一款 Xbox 與 PC 平臺的獨佔遊戲。小島秀夫在聲明影片中表示這款遊戲將會採用「微軟旗下最頂尖的雲端技術」,雖然詳細的類型等細節目前尚未公開。

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而在《死亡擱淺》中爲主角山姆.波特.布橋斯 (Sam Porter Bridges) 演出的美國演員諾曼.李杜斯 (Norman Reedus) ,則在不久之前疑似暗示了一款續作或資料片正在計劃中,表示「我們剛剛開始製作第二部 (the second one)。」過了一段時間後,小島秀夫本人似乎也證實了這個傳聞,在個人推特上貼出了一張他與諾曼重現《陰屍路》反派尼根 (Negan) 球棒處刑片段的惡搞照片,並補上一句「回去你的私人小房間吧,我的朋友。」

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圖/Muse木棉花

木棉花今(3)日上午宣佈將於 2/4、2/5 臺北國際動漫節舉行《關於我轉生變成史萊姆這檔事》聲優見面會,邀請「萌王」利姆路‧坦派斯特聲優「岡咲美保」、朱菜聲優「千本木彩花」來臺和粉絲相見!

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木棉花表示,見面會活動內容包括聲優見面、親遞活動,以及聲優現場配音演繹動畫中的段落,兩位聲優也會在活動中和大家分享他們在作品中的精彩經歷。

圖/Muse木棉花

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本次【聲優見面會特典組】組合內容有【轉生史萊姆紓壓槌】、【轉生史萊姆超大紙袋】,以及會由兩位聲優親手遞送的【獨家典藏紀念複製簽名板(利姆路及朱菜各一組)】。凡購買此聲優見面會特典組兌換票券,即可獲得「《關於我轉生變成史萊姆這檔事》聲優見面會」參加資格,售價爲新臺幣 2200 元。

装模作样

圖/Muse木棉花

《關於我轉生變成史萊姆這檔事》聲優見面會售票時間爲 1 月 13 日中午 12 點,於 KKTIX 平臺販售。本次活動採用「實名制認證」,一旦購票資料送出後,即無法事後修改或補填,避免出現轉賣資格狀況。

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